Salgsoppgave – bygg h

Salg

Salg av boligene er underlagt «Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad med mer» (Bustadoppføringslova) og «Lov om eierseksjoner».

Eiendommen

Parsell av Gnr. 102 Bnr. 385 i Lørenskog kommune. Endelig matrikkelnummer tildeles senere.

Eier/selger

Nordliveien KS Org. Nr. 997 893 891

Hjemmelshaver

Hjemmelshaver til parsellen av gnr. 102, bnr. 385 er Lørenskog kommune.

Tomt og grunnareal

Gnr. 102, bnr. 385 er eiet tomt på ca 37400 kvm for felt A, B og C. Selger forbeholder seg retten til å etablere flere sameier. Selger kan også justere størrelsen på de enkelte sameier i forhold til hva som er hensiktsmessig i forhold til ut­byggingstakt, fremtidig drift og bruksrettigheter. Selger tar for­behold om tomtens størrelse, til det enkelte sameie, inntil ­organisering er besluttet og oppmålings­forretning er gjennomført.

Sameiet og utbyggingsprosjektet Thurmannskogen

Boligene inngår i Thurmannskogen boligprosjektet felt A, B og C som er planlagt å skulle omfatte ca 337 leiligheter og 11 rekkehus. Felt A består av 5 boligblokker fordelt på to eierseksjonssameier, Thurmannskogen boligsameie I og II. Totalt 186 leiligheter.

Felt B, vil bestå av byggene F, G, H, J og K med tilsammen ca 150 leiligheter. Thurmannskogen bolig­sameie IV vil bestå av byggene H, J og K med til sammen 75 leiligheter. Bygg H består av 35 leiligheter.

Det tas forbehold om at antall leiligheter i hver bygning kan ­endres. Selger tar også forbehold om å inndele prosjektet Thurmannskogen felt B i flere eller færre enn 2 eierseksjonssameier.

Eiendomsgrenser mellom eier­seksjonssameiene i prosjektet Thurmannskogen blir fastsatt i forbindelse med at eiendommen gnr. 102, bnr. 385 oppdeles etter­hvert som sameiene blir etablert.

Selger fastsetter vedtekter for sameiet i forbindelse med seksjonering av eiendommen. Vedtektene vil bla. inneholde bestemmelse om at oppsetting av markiser og andre innretninger utomhus krever styrets samtykke.

Felles utomhuseiendom

Utomhusarealene i Thurmann­skogen disponeres i felleskap av alle seksjonene i prosjektet. Dersom utomhusarealene i Thurmannskogen blir lagt i en egen eiendom (gnr/bnr) som eies i fellesskap av

eierseksjonssameiene i Thurmann­skogen, vil selger fastsette vedtekter for drift og vedlikehold som sameiet er forpliktet av. Slike vedtekter vil i så fall inneholde bestemmelser om fordeling av kostnader, regler om bruk av eiendommen etc.

Parkeringsanlegg

Under boligbebyggelsen og felles utomhusarealer ligger sameiets garasjeanlegg. Parkeringsanlegget inneholder parkeringsplasser, sykkel­parkering, boder, tekniske rom, rørføringer, kanaler etc. Adkomst til garasjeanlegget til resten av byggene på felt B vil forgå fra samme innkjørsel under G, gjennom garasjeanlegget til ­Thurmannskogen boligsameie III. Selger fastsetter vedtekter til drift og vedlikehold av veiareal som vil inngå som adkomst for boligsameie IV gjennom boligsameie III.

Selger planlegger å seksjonere parkeringsplassene som en egen næringsseksjon hvor kjøpere som skal overta bruksrett til parkerings­plass vil eie en ideell eierandel av denne. Det vil for hver bruksrett til p-plass bli tinglyst skjøte med den ideelle eierandelen i garasje seksjonen for kjøper.

Dersom hus H, J og K blir delt opp i to eller flere eierseksjons­sameier kan garasjeanlegget bli fradelt som en egen anleggseiendom (eget gnr/bnr). Det vil for hver bruksrett til p-plass bli tinglyst skjøte med den ideelle eierandelen i anleggs­eiendommen.

En eventuell eierandel i garasje­anlegget kan bli knyttet til sek­sjonen slik at den følger med ved salg av seksjonen. Det tingsrettslige sameiet i nærings (parkerings) sek­sjon eller anleggseiendom vil derfor kunne bli et realsameie.

Det vil påløpe dokumentavgift og tinglysingsgebyr for overdragelse av ideell eierandel i parkeringsseksjon eller anleggseiendom.

Selger fastsetter enten i sameiets vedtekter eller i vedtekter for en eventuell garasjeeiendom, bestemmelser som er bindene for dem som har kjøpt bruksrett til p-plass, om bla følgende:

• Parkeringsplasser kan ikke ­selges til andre enn seksjonseiere i sameiet, evt. til seksjonseiere i andre sameier i prosjektet ­Thurmannskogen.

• Bestemmelser som helt eller delvis begrenser retten til å leie ut p-plass til andre enn seksjons­eiere i sameiet, evt. til seksjons­eiere i andre sameier i prosjektet ­Thurmannskogen.

• Rett for sameiets styre, når det foreligger saklig grunn, til å omfordele p-plasser i garasje­anlegget mellom dem som har ervervet rett til p-plass; for eksempel slik at funksjonshemmede kan få benytte p-plasser tilpasset funksjons­hemmede (HC-plass).

• Fordeling og innkreving av kostnader til drift og vedlikehold av garasjeanlegget.

Alle parkeringsplasser og boder som ikke er solgt til seksjonseiere i sameiet tilhører selger også etter at alle seksjonene er ferdigstilt og overtatt. Selger har rett til å selge slike p-plasser og boder til seksjons­eiere i sameiet. Dersom antall p-plasser og/eller boder på sameiets eiendom overstiger de offentlige krav som gjelder for eiendommen, kan selger selge disse over­skytende p-plassene og bodene til andre seksjonseiere i prosjektet ­Thurmannskogen.

Videre utbygging av prosjektet Thurmannskogen

Sameiet er forpliktet til å tillate at selger vederlagsfritt får benytte deler av sameiets utomhusareal i byggeperioden uten at sameiet kan kreve erstatningsarealer. Inntil prosjektet Thurmannskogen er ferdig utbygget, vil vedtektene for sameiet inneholde bestemmelse som gir utbygger eller utbyggers rettsetterfølger, rettigheter som sikrer helhetlig utbygging, bruk av utomhusarealer, plikt for sameiet i utbyggingsfasen til å medvirke til at utbyggingen kan gjennomføres overensstemmende med utbyggers planer (uten av medvirkningen medfører kostnader for sameiet), med mer.

Forbud mot salg av kontraktsposisjon

Utbygger ønsker å selge boligene til kjøpere som har til hensikt å overta den ferdigstilte boligen. Derfor tillater ikke utbygger at inngåtte kjøpekontrakter videreselges før det er gjennomført overtakelse av boligene. Kjøpere som måtte få behov for å komme seg ut av kontraktsforholdet, kan avbestille kjøpet i medhold av bustadoppføringslovas bestemmelser om avbestilling.   Det gjøres oppmerksom på at ved avbestilling før Selger har vedtatt byggestart, skal Kjøper betale et avbestillingsgebyr til Selger på kr 100.000,-, jf bufl. § 54.   Dersom Kjøper avbestiller etter at Selger har vedtatt byggestart, kan selger kreve erstatning for sitt økonomiske tap som følge av avbestillingen, jfr.  bufl.  § 53.

Overtagelse

Leilighetene ventes klar for overtagelse 1. halvår 2019. Dette gjelder ikke som en bindende frist for ferdigstillelse. Planlagt overtagelsesperiode på 3 mnd. varsles ved vedtak om byggestart. Dersom arbeidene forsinkes av forhold utenfor selgers kontroll har selger krav på fristforlengelse jfr. buofl. § 11. Selger skal informere kjøper dersom det kan påregnes endringer i forhold til den planlagte perioden for overtagelse. Kjøper kan ikke motsette seg at overtagelse skjer tidligere enn 1. halvår 2019 forutsatt at varslings fristene er overholdt.

Avbestilling

Kjøper har rett til å avbestille hele leveransen før overtagelse har ­funnet sted. Avbestilling før bygging er besluttet igangsatt, medfører at kjøper betaler et av­bestillingsgebyr på kr. 100.000,-.

Avbestilling etter at bygging er besluttet igangsatt skjer mot full erstatning for selgers økonomiske tap som følge av avbestillingen, jfr. Bustadoppføringsloven kap. VI. I tillegg skal kjøper betale fullt opp­gjør for avtalte endringer og tilvalg.

Betalingsbetingelser

Ved kontraktsinngåelse betaler kjøper kr. 100.000,-, og ved beslutning om igangsetting av prosjektet skal det betales 10 % av totalprisen fratrukket de innbetalte kr 100.000,-. Dette må være såkalt fri egenkapital, dvs. at det ikke kan være knyttet noen vilkår eller forbehold til innbetalingen av pengene utover de vilkår som fremgår av nærværende kontrakt. Beløpet kan for eksempel ikke innbetales med forbehold om at Megleroppgjør AS avgir inneståelses­erklæring overfor kjøpers bankforbindelse. Restbeløp av kjøpesummen samt omkostninger og andel oppstartkapital til sameiet betales før overtagelse. Oppgjør foretas av Megleroppgjør AS.

Selger får ikke utbetalt noen del av kjøpesummen før boligen er overtatt og hjemmel til seksjonen er overført til kjøper, med mindre selger stiller forskuddsgaranti iht bustad­oppføringsloven § 47.

Selger kan kreve at kjøper frem­legger finansieringsbevis før kontraktsinngåelse.

Selger har rett til å innhente kreditt­opplysninger i offentlige registre om kjøperne. Slike undersøkelser vil i så fall bli gjennomført før inngåelse av ordinær kjøpekontrakt. Selger kan på grunnlag av opplysninger fra ­disse undersøkelsene bestemme at det ikke skal gjennomføres salg av bolig, herunder at ordinær kjøpe­kontrakt ikke blir inngått.

Omkostninger

Tinglysning av skjøte kr 525,-
Tinglysning av pantobligasjon med attest egne lån kr 525,-
Panteattest kr 172,-
Utskriftsgebyr kr 28,-
Dokumentavgift andel tomteverdi beregnes til kr 9.227,-
Andel oppstartskapital til sameie kr 5.000,-

Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter og gebyrer.

Bustadoppføringslova/garantier

Kjøpet følger Bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43. Loven regulerer forhold hvor selger er profesjonell og kjøper er forbruker. Iht. loven plikter selger å stille garanti for sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kjøpekontrakt. Garantien utgjør 3 % av kjøpesum frem til overtagelse. Beløpet økes til 5 % av kjøpesum og står 5 år etter overtagelsen jf. Buofl. § 12, 3. ledd. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finner du også på www.lovdata.no.

Konsesjon

Kjøp av leilighet er ikke konsesjons­pliktig.

Ferdigattest/brukstillatelse

Vedtak om rammetillatelse ble gitt april 2016. Det er prosjektert og bygges i henhold til Byggeforskrift 2010, TEK 10. Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse/­ferdigattest på leiligheten ­senest ved kjøpers overtagelse av ­leiligheten.

Vedtekter

Kjøper plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldene vedtekter for sameiet. Vedtekter som skal gjelde for sameiet blir opprettet i forbindelse med etablering av sameiet. Kjøper plikter å betale sin forholdsmessige andel av driftsutgiftene for eiendommen fra overtagelsestidpunktet.

Energiattest

Det vil bli utstedt energiattest for den enkelte leilighet. Bolig­ens varmetap og energibehov er dimensjonert iht. teknisk forskrift av 2010, TEK 10. Energimerkingen er beregnet til å ligge i kategori C. Det tas forbehold for at avvik kan forekomme spesielt i leiligheter med mye vindusflate og yttervegg og takflater.

Ligningsverdi

Ligningsverdi for leiligheten vil være avhengig av om den er primærbolig eller sekundærbolig. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisen og primær­boliger og 80 prosent for sekundærboliger. Ligningsverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadrat­meterpris som beregnes av ­Statistisk sentralbyrås årlige kvadrat­meter satser. For beregning av lignings­verdi se Skattetatens boligkalkulator på www.skatteetaten.no

Hvitvasking

Megleroppgjør AS er underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer at Megleroppgjør AS har plikt til å melde fra til Økokrim av eventuelle mistenkelige transaksjoner.

Arealoppgaver

I prislisten oppgis BRA og P-rom. BRA (bruksareal) er mål innenfor boligens omsluttende vegger, inklusiv bod og sjakter. P-rom (nettoareal primære rom) ­angir nettoareal av alle primære rom i boligen innvendig. For samtlige boliger omfattes P-rom av følgende rom: entre, kjøkken, stue, bad/wc og soverom.

Utleie

Boligene i prosjektet kan leies ut, jfr. lov om eierseksjoner. Boligene har bare én boenhet, og ingen utleiedel. Det gjøres ­oppmerksom på at utleie av leiligheten før ­seksjoneringsbegjæringen er tinglyst, kan utløse kjøperett for ­leietager til redusert pris, jf. ­Eierseksjonsloven kap III.

Dette er kjøpers risiko.

Forbehold

Det skal ikke tas forbehold for en periode på mer enn 8 måneder fra salgsstart. Selger tar følgende forbehold for gjennomføring av kontrakten:

• Det tas forbehold om at selger får igangsettingstillatelse.

• Det tas forbehold om at det blir solgt boliger som i samlet verdi utgjør minst 50 % av totalverdien.

• Totalverdien utgjør iflg. prisliste for bygg H, J og K kr 280 100 000,-. Avbestilte boliger regnes ikke som solgt.

• Det tas forbehold dersom det inntreffer forhold, eller det er grunn til å anta at slike forhold vil inn­treffe, som medfører at selger ikke finner det forsvarlig å iverksette byggearbeidene. Eksempler på slike forhold er prisfall i boligmarkedet, reduserte muligheter til å få boliglån og/eller byggelån, uforutsette offentlige krav etc.

Selgers frist for å gjøre forbehold gjeldende er 08.02.2017. Selger er bundet av kontrakten dersom det innen denne fristen ikke er sendt skriftlig og saklig begrunnet ­melding til kjøper om at forbehold gjøres gjeldende. Dersom selger gjør forbeholdet gjeldende, gjelder følgende:

• Denne kjøpekontrakt bortfaller med den virkning at ingen av partene kan gjøre krav gjeldende mot den annen part på grunnlag av kontraktens bestemmelser.

• Beløp som kjøper har innbetalt skal uten ugrunnet opphold ­tilbakeføres til kjøper inkl. ­opptjente renter.

Selger skal senest 10 uker før ferdigstillelse av boligen gi kjøper skriftlig meddelelse om overtakelsesdato, som skal ligge innenfor ovetakelsesperioden.

Selger forbeholder seg retten til å endre priser og betingelser for alle usolgte leiligheter uten forutgående varsel.

Det tas forbehold om at selger kan bestemme endelig utforming av fellesareal. Selger har videre rett til å endre disponeringen av felles­arealer frem til overtagelse, herunder å selge for eksempel ekstra bod og parkeringsplasser til seksjonseiere både i samme sameiet og innenfor seksjonseiere innenfor Thurmannskogen boligprosjekt.

Det gjøres oppmerksom på at ­dersom det er avvik mellom den endelige leveransebeskrivelsen og tegninger i prospektet/internett­siden er det den endelige leveransebeskrivelsen i den endelige kjøpekontrakten som gjelder. Omfanget av leveransen er begrenset til det som er beskrevet i leveranse­beskrivelsen. Det tas forbehold om trykkfeil i prospektet.

Alle perspektiver, illustrasjoner og møblerte planskisser er kun ment å gi inntrykk av en ferdig bebyggelse. Det kan derfor fremkomme elementer som ikke inngår i leveransen. Alle opplysninger er gitt med forbehold om rett til endringer som er hensiktsmessige og nødvendige, men uten at den generelle standarden forringes. Eksempel på slike endringer kan være nødvendige innkassinger av teknisk anlegg. Det tas forbehold om å foreta endringer av standard og utførelse, herunder eventuelt endringer i boligens areal, forutsatt at dette ikke medfører vesentlige endringer av leveransen.

Det tas videre forbehold om ­endringer som følge av påbud fra offentlige myndigheter.

Følgende dokumenter er en del av kjøpekontrakten:

  • Kjøpekontrakt
  • Kontraktstegning
  • Prospekt med teknisk beskrivelse og romskjema
  • Prisliste
  • Reguleringsplan og bestemmelser
  • Forslag til driftsbudsjett for sameiet
  • Forslag til vedtekter
  • Grunnbokutskrift
  • Vilkår for videresalg
  • § 12 garanti
  • Bustadoppføringslova

Forsinkelse

Ved forsinkelse av leveranse i forhold til endelig oppgitt ferdig­stillelsesdato har kjøper rett på dagmulkt etter de regler som fremgår av Bustadoppføringslova § 18, jfr. også §§ 10 og 11.

Driftskostnader

Beboere i boligsameiet må betale sin andel av sameiets månedlige driftskostnader i henhold til stipu­lert beløp i prislisten. Driftskostnadene skal dekke grunnpakke for kabel-tv og internett, vaktmester, bygningsforsikring, forretnings­førsel, avsetning til fremtidig vedlikehold, samt generell drift. Kostnader til strøm, varmtvann og oppvarming faktureres etter forbruk.

OBOS-medlemskap

Ved salgsstart er det mulig å benytte Obos-medlemskapet til nærstående slektninger. Medlemskapet må deretter overføres til vedkommende som har ­benyttet seg av medlemskapet. Ved overføring av Obos-medlemskap til nærstående vil det påløpe et eierskiftegebyr på kr. 15 000,- ­Kontakt medlemsservice ved ytterligere spørsmål.

Lev vel med OBOS

Boligene vil bli organisert som et boligsameie med OBOS som forretnings­fører. OBOS har lang og solid erfaring med forretningsførsel, og vil sikre at boligsameiet får en trygg og sikker drift. Som seksjons­eier i et eierseksjonssameie, vil kjøper bli sameier i eiendommen med tilhørende enerett til bruk av sin leilighet. Seksjonseierne får felles bruksrett til sameiets felles­areal og bruksrett til areal som er i nær tilknytningen til egen bolig.